tình huống về quyền sử dụng đất

Xem bản đầy đủ

MỞ ĐẦU
Đất đai – tài nguyên quý giá không gì có thể có thay thế được, đang
ngày càng trở thành đề tài nóng hổi bởi tính thời sự và phức tạp của nó. Mỗi
ngày, lại thêm những quan hệ xã hội liên quan đến đất đai lại hình thành và
phát triển thêm những tình huống mới. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức
năng vô cùng cẩn trọng trong công tác quản lý cũng như ban hành Luật, các
quyết định có liên quan và chính những công dân cũng cần thiết phải trau dồi
kiến thức pháp luật về đất đai để có thể tự mình, bằng hiểu biết của mình bảo
vệ những quyền lợi, lợi ích theo những gì pháp luật Việt Nam quy định.
Một trong những vấn đề cũng đang được quan tâm hiện nay là cho,
tặng, thừa kế… quyền sử dụng đất. Vấn đề tưởng chừng đơn giản nhưng nếu
không được quan tâm đúng mức rất dễ dẫn đến những tranh chấp về sau, thiệt
hại đến những quyền lợi chính đáng của không ít cá nhân.
Dưới đây là một tình huống em chọn để làm bài tập lớn cho môn học
Luật đất đai có liên quan đến vấn đề trên.
Bài tập số 2:
1. Ông Long có mảnh đất rộng 200 m
2
. Năm 2004, ông Long biếu bố mẹ khu
đất này để xây dựng nhà, làm nơi thờ cúng tổ tiên. Khi biếu đất, ông Long
không làm giấy tờ gì. Hỏi:
a. Việc làm này của ông Long đúng hay sai? Vì sao?
b. Để bố mẹ ông Long được quyền sử dụng đất hợp pháp, ông Long phải
thực hiện những trình tự thủ tục gì?
c. Hãy soạn thảo giúp ông Long giấy tặng cho bố mẹ ông khu đất này?
2. Hiện ông Long có một khu đất khác rộng 2000 m
2
. Nay ông muốn chia thừa
kế cho 6 người con (5 gái, 1 trai). Hỏi:
a. Ông Long phải thỏa mãn điều kiện gì khi chia thừa kế khu đất này?
b. Thủ tục chia thừa kế khu đất này được tiến hành như thế nào?
c. Giúp ông Long soạn thảo di chúc chia thừa kế quyền sử dụng đất cho
các con?
Trả lời Câu hỏi 1:
Về mảnh đất 200m
2
: Để ông Long có thể thực hiện những quyền của
mình với mảnh đất này thì trước tiên ông phải là chủ sở hữu hợp pháp của nó.
Về việc ông Long biếu bố mẹ mảnh đất này để làm nơi thờ cúng tổ
tiên: thực chất hành động này chính là việc “ tặng cho quyền sử dụng đất đối
với cá nhân, hộ gia đình ”, đó là một trong những quyền hợp pháp của chủ sở
hữu quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai và Bộ luật Dân sự.
a. Việc làm của ông Long đối với mảnh đất của mình là hành động hợp pháp
trong trường hợp nó tuân thủ các điều kiện đã được nêu rõ trong Luật đất đai:
Khoản 6 điều 113 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất không phải là đất thuê: Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm
c khoản 2 điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản
1 Điều 121 của Luật này.
Khoản 1 điều 106 : “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
….khi có các điều kiện sau đây:
a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
b. Đất không có tranh chấp;
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d. Trong thời hạn sử dụng đất.”
Ngược lại, nếu trường hợp đất của ông Long không thỏa mãn bất kỳ
điều nào trong 4 điều trên thì việc làm của ông là sai, trái với pháp luật.
b. Nếu như hành động cho tặng đất của ông Long đã thỏa mãn các điều kiện
của pháp luật đã nêu, thì cần thiết thực hiện các thủ tục cần thiết để đảm bảo
quyền lợi cho bố mẹ của ông Long đối với việc sử dụng mảnh đất đó.
Luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất tại điều 129, có thể vắn tắt lại như sau:
Nộp hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất:
“Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp ông sử dụng đất
tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất.
Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp
đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Văn bản cam kết tặng cho phải có chứng thực của UBND xã, phường, thị
trấn, hoặc có chứng nhận của công chứng nhà nước.”
Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có), nghĩa vụ tài chính sẽ được Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo với bố mẹ ông Long – là người
nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Sau thời gian làm việc, các cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho bố mẹ của ông Long, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bố mẹ ông.
c. Giấy tặng cho bố mẹ ông Long khu đất 200m
2
có thể có nội dung như sau:
Cộng hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam
Độc lập Tự do Hạnh phúc
Giấy tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Chúng tôi gồm có: Bên tặng cho là tôi - …Long
Bên nhận là cha mẹ tôi , ông (…), bà (…)
Hai bên chúng tôi thỏa thuận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất (nếu có) như sau:
Điều 1: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tặng cho
Quyền sử dụng mảnh đất của tôi theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
(…), được cấp ngày (../../..), cụ thể như sau:
Thửa đất số :…Tờ bản đồ số:…Địa chỉ mảnh đất : (…). Diện tích đất : 200m2.
Nguồn gốc đất: (…). Mục đích sử dụng: (…)
Tài sản gắn liền với đất là: ( nếu có )
Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ( liệt kê cái loại giấy tờ chứng nhận đối
với tài sản gắn liền với đất )
Điều 2: Việc giao, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất được thực hiện như sau:
Tôi - ... Long thực hiện giao đất, tài sản gắn liền với đất cùng các giấy tờ
chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đã nêu tại điều 1 cho
cha mẹ tôi.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và thực
hiện những nghĩa vụ với đất ( nếu có ) do bố mẹ tôi là ông bà .... thực hiện.
Điều 3:Tôi xin đảm bảo những thông tin về mảnh đất tặng cho này hoàn toàn đúng
sự thật, cũng như việc tặng cho này hoàn toàn do tôi và cha mẹ tôi tự nguyện thỏa
thuận. Hai bên cam kết thực hiện đúng những nghĩa vụ đã ghi trong điều 2 của văn
bản này.
Người tặng cho (ký tên) Người nhận (ký tên)
Trả lời Câu hỏi 2:
a. Việc chia thừa kế, đặc biệt là chia thừa kế về quyền sử dụng đất cũng được
coi là vấn đề khá được quan tâm hiện nay. Để đảm bảo có thể chia thừa kế tài
sản là mảnh đất 2000 m
2
thì ông Long cần thỏa mãn những điều kiện đã được
nêu rõ trong luật đất đai 2003, tại điều 106, khoản 1:
“ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền ... thừa kế ... khi có các điều kiện sau
đây:
a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
b. Đất không có tranh chấp;
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d. Trong thời hạn sử dụng đất.”
b.Thủ tục chia thừa kế khu đất này phải được tiến hành theo đúng những quy
định, trình tự đã được quy định trong Bộ Luật dân sự và Luật đất đai 2003
Bước 1: Lập di chúc
Việc lập chúc chia mảnh đất của ông có thể lập thành văn bản có nội dung
được quy định tại điều 653 Bộ Luật dân sự, ông Long phải tự tay viết và ký vảo trong
tình trạng minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nội dung không
trái đạo đức, trái pháp luật. Trường hợp khác có thể lập thành văn bản có người làm
chứng theo điều 656, hoặc lập di chúc tại cơ quan công chứng hoặc UBND xã,
phường, thị trấn theo điều 658, hoặc lập di chúc miệng theo điều 651 Bộ Luật dân sự
2005.Ông có thể tự giữ di chúc hoặc giao cho người khác giữ, trường hợp ông lập tại
cơ quan công chứng hoặc UBND có thể gửi giữ di chúc tại đó.
Bước 2: Mở thừa kế
Thời điểm mở thừa kế là thời điểm mà ông Long qua đời, di chúc lúc đó mới
được công bố và có hiệu lực pháp luật, chỉ khi đó mới phát sinh các quyền và nghĩa
vụ về tài sản của những người con được thừa kế của ông Long.
Bước 3: Đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất theo trình tự thủ tục quy định tại
điều 129 Luật đất đai
Nộp hồ sơ thừa kế gồm : di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án,
quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luậ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền với đất.
Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại UBND xã nơi có đất
để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ sẽ được thẩm tra, chuyển lên cơ quan quản lý đất đai thuộc UbND có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác
gắn liền với đất để làm thủ tục cấp giấy.
Bước 4: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với các thủ tục quản lý, sử dụng đất
(thuế, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất...)
c. Di chúc chia mảnh đất của ông Long cần đảm bảo đầy đủ yêu cầu về nội
dung và hình thức được quy định tại điều 653 Bộ luật dân sự 2005, có thể được
soạn thảo như sau:
Ngày ... / tháng.../ năm ....
DI CHÚC
Tôi là .... Long cư trú tại thôn..., xã...., huyện...,tỉnh...
Tôi lập di chúc này chia tài sản cho các con tôi là: (tên 5 người con của ông)
Tài sản tôi để lại cho các con tôi gồm: