Một Số Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Công Tác Quản Lý Trật Tự Xây Dựng Và Cấp Phép Xây Dựng Trên Địa Bàn Quận Đống Đa 1.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA KINH TẾ QUẢN LÝ MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA
Chuyên ngành : KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
Sinh viên thực hiện : NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH
Lớp : KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
Khóa : 46
Hệ : CHÍNH QUY
Giáo viên hướng dẫn : T.S NGUYỄN HỒNG DANH
Hà Nội, 4/200
1
Mục lục
Mục lục.....................................................................................................................1
Mở đầu:....................................................................................................................4
Chương I : Cơ sở lí luận về công tác cấp phép xây dựng và quản lý kiểm soát
phát triển đô thị.......................................................................................................6
1.Khái niệm chung trong công tác kiểm soát phát triển đô thị...........................6
1.1 Quy hoạch xây dựng........................................................................................6
1.2 Một số vi phạm thường gặp trong quản lý quy hoạch và kiểm soát phát
triển đô thị................................................................................................................7
2. Các quy định nguyên tắc và biện pháp kiển sóatphát triển đô thị..................8
2.1 Các quy định kiểm soát phát triển đô thị......................................................8
2.2 Các nguyến tắc kiểm soát phát triển đô thị...................................................9
2.2.1 Liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch và khâu xét duyệt đầu tư và xây
dựng..........................................................................................................................9
2.2.2 Nguyên tắc một cửa trong việc giải quyết kiểm soát xây dựng và phát
triển đô thị ...............................................................................................................9
2.2.3 Nguyên tắc đảm bảo độ tin cậy và tính hiệu quả của việc kiểm soát
phát triển đô thị.....................................................................................................10
2.3 Các biện pháp hành chính............................................................................10
2.3.1 Cấp chứng chỉ quy hoạch.......................................................................11
2.3.2 Cấp phép xây dựng.................................................................................11
2.3.3 Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm...................................................12
2.4 Quy trình kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và quản lý đầu tư
xây dựng.................................................................................................................13
3. Mục đích và các quy định trong cấp phép xây dựng......................................14
3.1 Mục đích cấp phép xây dựng cấp phép xây dựng......................................14
3.2Quy định điều kiện cấp phép xây dựng .......................................................14
3.3 Quy định đối tượng trong cấp phép xây dựng............................................17
3.3.1 Đối tượng được cấp phép và miễn cấp phép xây dựng.......................17
3.3.2 Đối tượng được cấp phép xây dựng tạm..............................................18
4.Căn cứ cấp phép.................................................................................................19
4.1Hồ sơ cấp phép................................................................................................19
2
4.2 Quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt , các văn bản thỏa thuận chuyên ngành của các cơ quan liên quan.......22
4.3 Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, vệ
sinh môi trừơng và các văn bản pháp luật có liên quan...................................23
5 Trình tự thủ tục trong công tác cấp phép xây dựng........................................23
5.1 Trình tự thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng............................................23
5.2 Trình tự thủ tục khác trong cấp phép xây dựng........................................26
5.2.1 Thủ tục xin cấp lại giấy phép xây dựng.................................................26
5.2.2 Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng......................................................27
5.2.3 Thủ tục điều chỉnh Giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế............27
6.Thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan cấp phép xây dựng...........................28
7.Một số dư luận gần đây liên quan tới công tác cấp phép xây dựng...............32
Chương II: Thực trạng cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng đô thị
trên địa bàn Quận Đống Đa..................................................................................38
1.Khái quát chung về quận Đống Đa...................................................................38
1.1 Đặc điểm tự nhiên..........................................................................................38
1.2 Dân số- lao động - việc làm...........................................................................39
1.3 Kinh tế- văn hóa- xã hội................................................................................40
2. UBND quận Đống Đa và phòng ban chuyên môn thực hiện công tác cấp
phép.........................................................................................................................44
2.1 Tổng quan về UBND quận Đống Đa............................................................44
2.2 Phòng chuyên ban môn thực hiện công tác quản lý và cấp phép xây
dựng........................................................................................................................45
2.2.1Phòng Xây dựng- Đô thị..........................................................................45
2.2.2 Thanh tra xây dựng...............................................................................48
3. Thực trạng xây dựng trên đia bàn quận và công tác quản lý trật tự xây
dựng đô thị.............................................................................................................52
3.1 Thực trạng xây dựng.....................................................................................52
3.2 Công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Quận.................................55
3 .2.1 Tình hình quản lý trật tự xây dựng.......................................................55
3.2.2 Những kết quả đã đạt đựơc...................................................................58
4. Thực trạng công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa..........59
4.1 Công tác cấp phép xây dựng ở quận Đống Đa và những kết quả.............59
3
4.2 Những vấn đề khó khăn trong công tác cấp phép xây dựng.....................62
4.2.1 Vấn đề trong quy hoạch thiết kế ..........................................................62
4.2.2 Các vướng mắc trong thủ tục hành chính............................................65
4.2.3 Yếu tố con người.....................................................................................67
Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao cấp phép xây dựng và quản lý
trật tự xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa- Hà Nội.......................................70
1. Định hướng của Quận Đống Đa trong giai đoạn từ nay đến năm 2010.......70
1.1Mục tiêu kinh tế xã hội tổng quát ................................................................70
1.2 Các chỉ tiêu cơ bản.........................................................................................71
1.3 Mục tiêu nhiệm vụ của công tác cấp phép xây dựng và quản lý trật tự đô
thị............................................................................................................................71
2. Một số giải pháp.................................................................................................72
2.1 Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch đô thị ............................................72
2.2 Tiếp tục bổ sung điều chỉnh hoàn thiện hệ thống các văn bản chính sách
và thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng đô thị
cho phù hợp với thực tế.........................................................................................77
2.2.1 Hệ thống chính sách................................................................................77
2.2.2 Thủ tục hành chính.................................................................................79
2.3 Luôn luôn quan tâm tới yếu tố con người trong cấp phép xây dựng và
quản lý trật tự đô thị.............................................................................................81
2.4 Tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc thực hiện cấp phép xây dựng
và quản lý trật tự đô thị .......................................................................................82
2.5 Tuyên truyền nâng cao ý thức người dân đối với công tác xin cấp phép và
quản lý trật tự xây dựng đô thị............................................................................83
3. Kiến nghị ...........................................................................................................83
Kết luận: ................................................................................................................84
Tài liệu tham khảo:...............................................................................................85
Phụ lục:...................................................................................................................86
Mở đầu
1.Lí do chọn đề tài
4
Vi phạm trật tự xây dựng đô thị đã và đang là một vấn đề nóng bỏng trong
thực tế các đô thị nước ta hiện nay. Hiện tượng xây dựng không phép, trái phép xẩy
ra ở khắp mọi nơi trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đồng Nai, Đà
Nẵng… có thể nhận thấy các công trình vi phạm luật lệ trật tự xây dựng và phát
triển đô thị ngày càng nhiều và đa dạng hơn. Mức độ không chỉ dừng lại ở mấy căn
hộ tập thể cơi nới không xin phép hay nhà trong hang cùng ngõ hẻm đua ban công
lấn chiếm không gian nữa, mà nhà riêng sai theo kiểu nhà riêng, biệt thự sai kiểu
biệt thự, cao ốc sai kiểu cao ốc.Thậm chí có những tòa nhà sừng sững ở mặt tiền
trung tâm thành phố vẫn ngang nhiên xây quá phép vài tầng.
Do những điều kiện, những lý do chủ quan, quy hoạch của nước ta nói chung
và Thành phố Hà Nội nói riêng, vốn lẽ đã có nhiều bất cập và thiếu sót.Quận Đống
Đa- một trong những quận nội thành của Hà Nội cũng không nằm ngoài ngoại lệ
đó. Yêu cầu quản lý trật tự xây dựng theo đúng quy hoạch và pháp luật, loại trừ
hiện tượng phát triển tự phát, tùy tiện không thể kiểm soát nổi là một vấn đề cự kỳ
quan trọng hiện nay ở đô thị nước ta.
Một trong những công cụ để quản lý trật tự xây dựng đô thị là cấp giấy phép
xây dựng.Thực tế đã chứng minh nếu trình tự thủ tục cấp phép khoa học và có tính
thực tiễn cao thì sẽ được tuân thủ nghiêm minh hơn góp phần quản lý trật tự xây
dựng nói riêng và công tác quản lý đô thị nói chung tốt hơn.Nếu việc cấp phép xây
dựng được thực thi nghiêm túc và hiệu quả trong thực tế thì việc thực thi pháp luật
và lập lại kỷ cương trong xây dựng và quản lý đô thị sẽ nhanh chóng vào nề nếp
góp phần xây dựng đất nước ta “đàng hoàng hơn, to đẹp hơn”.
Trong 16 tuần thực tập ở phòng Xây dựng - Đô thị thuộc UBND quận Đống
Đa, tôi đã được học hỏi các vấn đề liên quan đến cấp phép xây dựng trên lý thuyết
thể hiện bằng các văn bản của nhà nước, và quan sát thực tế cán bộ xây dựng xử lý
hồ sơ xin cấp phép. Tôi đã hiểu rõ hơn sự cần thiết, tính chất khoa học và những bất
cập khó khăn trong công tác cấp phép xây dựng. Vì vậy tôi đã quyết định chọn đề
5
tài “ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý trật tự xây dựng và
cấp phép xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa” làm chuyên đề tốt nghiệp.
2 Mục đích và phương pháp nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm làm rõ những vấn đề lí luận chung
liên quan đến quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng, thực trang công tác
này trên địa bàn Hà Nội nói và đặc biệt trên địa bàn quận Đống Đa. Cuối cùng là
một số giải pháp, và kiến nghị hy vọng góp phần nâng cao được hiệu quả của công
tác quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng nhằm giảm bớt công trình sai
phạm trên địa bàn quận Đống Đa trong giai đoạn hiện nay
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là kế thừa các phương pháp nghiên cứu
truyền thống như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp
kinh tế, phương pháp nghiên cứu phân tích thống kê kết hợp với các đường lối
chính sách của Đảng , Nhà nước . Đồng thời nghiên cứu thực tế trên địa bàn quận
Đống Đa để tổng hợp, phân tích đánh giá và khái quát vấn đề cần nghiên cứu
3. Kết cấu bài viết
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương như sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về công tác cấp phép xây dựng và quản lý kiểm
soát phát triển đô thị
Chương II: Thực trạng cấp phép xây dựng và quản lý trất tự đô thị trên địa
bàn quận Đống Đa
Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác cấp phép xây dựng và
quản lý trật tự xây dựng đô thị
Chương I
Lí luận về công tác cấp phép xây dựng và quản lý
trật tự đô thị
6
Giấy phép xây dựng là công cụ hữu hiệu trong quản lý xây dựng đô thị. Công
tác cấp phép xây dựng nhằm tăng hiệu quả kiểm soát phát triển đô thị theo đúng
quy hoạch , góp phần phát triển bền vững quá trình đô thị hóa. Như vậy, muốn tìm
hiểu sâu xát về công tác cấp phép xây dựng, bước đầu ta cần hiểu những khái niệm,
những vấn đề chung trong quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị.
1.Các khái niệm trong quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị
1.1 Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch chung xây dựng đô thị: Là việc tổ chức không gian đô thị, các
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng an ninh
của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị: Là việc cụ thể hóa nội dung của quy
hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung
cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình giao đất, cho thuê đất để triển
khai các dự án xây dựng công trình.
Thiết kế đô thị: Là việc cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị về kiến trúc các công trình trong đô thị, cảnh quan cho từng
khu chức năng, tuyến phố và khu không gian công cộng khác trong khu đô thị.
Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị : Là tổng thể các biện pháp cách thức mà
chính quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động
xây dựng và phát triển đô thị ( chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạt
được các mục tiêu đề ra.
Quy hoạch xây dựng đô thị phải đảm bảo với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy
hoạch chi tiết đô thị phải phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; đảm bảo
quốc phòng an ninh; tạo động lực phát triển kinh tế- xã hội.Quy hoạch xây dựng đô
7
thị phải tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp
lý tài nguyên thiên nhiên đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên,
đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội, tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ của đất
nước trong từng giai đoạn phát triển. Quy hoạch xây dựng đô thị tạo lập được môi
trường sống tiện nghi an toàn và bền vững, thỏa mãn các nhu cầu vật chất và tinh
thần ngày càng cao của nhân dân, bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích
lịch sử, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hóa dân
tộc. Quy hoạch xây dựng là căn cứ xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch quản
lý đầu tư và thu hút đầu tư xây dựng quản lý khai thác và sử dụng các công trình
xây dựng trong đô thị. Quy hoạch xây dựng đô thị được thể hiện dưới dạng các bản
vẽ, các quy chế và thường được ban hành để áp dụng trong một giai đoạn nhất
định.
1.2 Một số vi phạm thường gặp trong quản lý quy hoạch và kiểm soát
phát triển đô thị
Có rất nhiều các vi phạm quy định trong công tác quản lý quy hoạch và kiểm
soát phát triển đô thị như: sai tiêu chuẩn xây dựng, không đáp ứng an toàn hỏa họa,
sử dụng vật liệu sai quy định,…Ở đây chúng ta chỉ xem xét đến bốn loại sai phạm
liên quan đến giấy phép xây dựng
Công trình xây dựng sai phép: Là công trình, phần công trình xây dựng sai
với nội dung giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế đã được cơ quan cấp phép xây
dựng xác nhận và lưu trữ và sai với quyết định phê duyệt kỹ thuật của cấp có thẩm
quyền (đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng).
Công trình xây dựng không phép: Là công trình thuộc diện phải xin phép xây
dựng, nhưng không xin cấp phép theo quy định mà vẫn xây dựng.
Công trình xây dựng trái phép: Là công trình xây dựng không phép hoặc sai
phép nhưng vi phạm pháp luật nghiêm trọng thuộc diện phải xử lý dỡ bỏ.
8
Công trình xây dựng có những vi phạm khác: Là công trình cải tạo, cơi nới,
sửa chữa nhỏ có diện tích dưới 5m2; xây dựng tường rào, cổng, trổ cửa hoặc có
những hành vi làm thay đổi kết cấu ban đầu của công trình trên đất hợp pháp, hợp
lệ không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, vi phạm tiêu chuẩn, quy chuẩn
Việt Nam và quy định về quản lý xây dựng, quản lý nhà và công trình kỹ thuật hạ
tầng đô thị.
Công trình sai phạm liên quan đến giấy phép xây dựng không chỉ ảnh hưởng
đến chất lượng công trình mà còn ảnh hưởng tới quy hoạch xây dựng đô thị, ảnh
hưởng tới mỹ quan kiến trúc đô thị, ảnh hưởng tới chất lượng công trình lân cận,
ảnh hưởng tới môi trường và cộng đồng dân cư.
2 Các quy định nguyên tắc và biện pháp kiểm soát phát triển đô thị
2.1 Các quy định kiểm soát phát triển đô thị
Là các công cụ cơ bản để kiểm soát việc sử dụng đất và xây dựng đô thị.
Chúng được thể hiện dưới dạng tài liệu hướng dẫn, sơ đồ, bản vẽ và quy định mang
tính kỹ thuật ( quy chuẩn) về xây dựng, kiến trúc, an toàn phòng chống cháy nổ,
thẩm mỹ, sử dụng vật liệu…để đảm bảo công trình xây dựng có sử dụng không
gian kết cấu hạ tầng đáp ứng các nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị. Các quy
định trên có tác dụng hướng dẫn nhà quản lý để cấp phép quy hoạch, xây dựng và
thẩm định dự án; cung cấp thông tin và hướng dẫn chủ đầu tư khi lập dự án.
2.2 Các nguyên tắc kiểm soát phát triển đô thị
2.2.1 Liên kết chặt chẽ giữa khâu quy hoạch và khâu xét duyệt đầu tư xây
dựng
Kiểm soát phát triển xây dựng đô thị bao gồm tiền kiểm tức là phê duyệt đầu
tư xây dựng và hậu kiểm tức là kiểm soát quá trình thi công và nghiệm thu công
trình. Để phát triển xây dựng đô thị bền vững hòa cùng nhịp phát triển khác trong
đời sống đô thị, việc kết nối này là hết sức quan trọng. Việc liên kết ở đây cần chú
9
trọng đặc biệt giữa khâu quy hoạch và khâu cấp phép xây dựng. Phải đảm bảo
được công trình xây dựng được cấp phép phù hợp với quy hoạch khu vực đô thị đó
Vấn đề liên kết này muốn đạt được phải thông qua khâu tổ chức. Điều này
thể hiện nhiệm vụ trên hoặc phải do một cơ quan tiến hành , hoặc phải do hai cơ
quan đặt dưới sự kiểm soát của một co quan cùng hệ thống quản lý nhằm phối hợp
hai họat động này.
2.2.2 Nguyên tắc một cửa trong việc giải quyết kiểm soát xây dựng và phát
triển đô thị
Đây là nguyên tắc rất quan trọng. Nó thể hiện tính khoa học và toàn diện của
việc giải quyết kiểm soát xây dựng và phát triển đô thị, thể hiện trách nhiệm của
nhà nước trước nhân dân, nâng cao chất lượng dịch vụ công cộng.Lí do là nhà đầu
tư và người dân khó có thể hiểu hết các cơ quan có liên quan để xin phép, cũng như
khó có thể quy trách nhiệm cho một cơ quan nào đó nếu quyền lợi của nhà đầu tư
và người dân không được bảo vệ. Việc tồn tại một đầu mối duy nhất đứng ra kiểm
sóat tức là sẽ có một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về toàn bộ các vấn đề liên
quan như hướng dẫn, điều phối các yêu cầu của nhà nước trong cấp phép cũng như
giải quyết những yêu cầu, kiến nghị, vướng mắc của nhà đầu tư và người dân.
Nguyên tắc này giúp tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc đồng thời đẩy nhanh
tiến độ trong cấp phép. Từ đó làm tăng cường thu hút đầu tư vào đô thị trong lĩnh
vực hoạt động xây dựng cũng như tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người dân trong
xây dựng nhà ở dân dụng.
Tuy nhiên vẫn còn những bức xúc đặt ra đó là khi tiến hành xây dựng công
trình ở rất nhiều các khu đô thị, chủ đầu tư phải thỏa thuận riêng rẽ với các đòi hỏi
về môi trường, phòng cháy chữa cháy, đất đai ở địa phương, vấn đề phải làm việc
vởi từng cơ quan riêng lẻ sau khi đã làm việc với ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành
phố trực thuộc trung ương.
10
2.2.3 Nguyên tắc đảm bảo độ tin cậy và tính hiệu quả của việc kiểm soát
phát triển đô thị
Trong mấy năm gần đây, chúng ta đã và đang thấy được sự nỗ lực của nhà
nước trong vấn đề cải cách hành chính, đặc biệt là việc đơn giản hóa các thủ tục
hành chính. Tuy nhiên, tâm lý lo ngại của người dân khi vào những nơi liên quan
đến thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong kiểm soát phát triển
đô thị nói riêng vẫn còn tồn tại. Lí do được đưa ra là mặc dù đã có sự nỗ lực rất
nhiều nhưng các thủ tục trong xét duyệt và thẩm định của chúng ta vẫn còn khá mất
thời gian. Do đó, trong công tác kiểm soát phát triển đô thị, cần có sự nỗ lực hơn
nữa của cán bộ chuyên trách. Mặt khác, khi có giấy phép cũng cần đảm bảo rằng
các yêu cầu kiểm soát là nhất quán , hầu như không thay đổi để đảm bảo tính an
toàn của việc đầu tư xây dựng.
2.3 Các biện pháp hành chính
Việc kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch được thực hiện bằng rất
nhiều biện pháp khác nhau như: lập bản quy hoạch chi tiết cho từng quận huyện,
cấp phép xây dựng, thanh tra kiểm tra công trình, cưỡng chế phá bỏ…Trong thực tế
mỗi biện pháp đều phát huy tác dụng riêng, song tập trung nhất vẫn là các biện
pháp trực tiếp, đó là cấp chứng chỉ quy hoạch, cấp phép xây dựng và thanh tra kiểm
tra và xử lý vi phạm
2.3.1 Cấp chứng chỉ quy hoạch
Giấy phép quy hoạch hay chứng chỉ quy hoạch là một loại chứng thư pháp lý
của Nhà nước chấp thuận một dự án xây dựng đã phù hợp với các yêu cầu về mặt
quy hoạch, tuân thủ các chỉ đạo quy hoạch cấp trên đang có hiệu lực tại địa bàn, do
cơ quan có thẩm quyền ban hành.
11
Chứng chỉ quy hoạch bao gồm các thông tin về sử dụng đất, các quy định về
hệ thống các công trình kỹ thuật, kiến trúc,về an toàn phòng chống cháy nổ, bảo vệ
môi trường và các quy định khác theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Chứng chỉ quy hoạch dùng để lập dự án khả thi, thiết kế chi tiết, chuẩn bị mặt
bằng (Thỏa thuận, thuê, mua hay đền bù đất) và xin phép xây dựng chưa có quy
hoạch chi tiết hoặc dành cho công trình đặc biệt ở những khu vực đã có quy hoạch
chi tiết được phê duyệt.
Việc sử dụng biện pháp này rất có ý nghĩa trong bối cảnh các đô thị chưa có
quy hoạch chi tiết (1/500) được duyệt và công bố đồng bộ. Khi chưa có quy hoạch
chi tiết, các yêu cầu cụ thể về quản lý xây dựng chưa công bốthì cần phải có cơ
quan có thẩm quyền cụ thể hóa các yêu cầu quy hoạch chung và áp dụng cho từng
trường hợp cụ thể. Vì vậy chứng chỉ quy hoạch đã định hướng cho khâu thiết kế,
thi công, sử dụng công trình và kiểm soát phát triển ngay từ những bước đầu tiên.
2.3.2 Cấp phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý của nhà nước chấp thuận một
công trình( dự án) xây dựng đã được đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mặt kiến trúc,
xây dựng kết cấu hạ tầng, an toàn …theo luật định, và được phép khởi công xây
dựng.
Việc cấp phép xây dựng là một biện pháp kiểm soát về mặt kiến trúc, cảnh
quan, sử dụng kết cấu hạ tầng, không gian liền kề và không gian công cộng một
cách cụ thể, có thể kiểm tra và giám sát trong quá trình thi công( hậu kiểm).Hiện
nay, cấp phép xây dựng là biện pháp quản lý và kiểm soát phát triển không chỉ ở
Việt Nam mà còn ở các đô thị khác trên thế giới.
2.3.3 Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm
Các biện pháp thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm, xử lý tranh chấp khiếu
kiện là hoạt động hậu kiểm mang tính cưỡng chế pháp luật, bắt buộc các chủ thể
phải tuân thủ các quy định đã cam kết trong giấy phép, trong các thỏa thuận dân sự
12
hay trong các quy định chung.Các biện pháp trên là các biện pháp cuối cùng, mang
tính quyết định hiệu lực kiểm soát phát triển, thể hiện tính nghiêm minh của pháp
luật và tính cưỡng chế của bộ máy hành chính nhà nước. Thông thường mỗi công
trình xây dựng có giấy phép sẽ có hai cuộc kiểm tra định kỳ khi khởi công và khi
đang xây dựng. Những kiểm tra như vậy là biện pháp đảm bảo việc thực hiện và
thực hiện đúng các quy định pháp luật xây dựng.
2.4 Quy trình kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và quản lý đầu tư xây
dựng
13
Quản lý
quy
hoạch
xây
dựng đô
thị
Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất
Lập quy hoạch xây
dựng đô thị
Xét duyệt
Nhìn vào sơ đồ trên ta dễ dàng nhận thấy, giấy phép xây dựng như là một
minh chứng cho công trình đã đảm bảo đủ các tiêu chuẩn về quản lý quy hoạch xây
dựng và quản lý đầu tư xây dựng. Như vậy, giấy phép xây dựng là công cụ hữu
hiệu và công tác cấp phép là một khâu quan trọng trong kiểm soát phát triển đô thị
theo quy hoạch.Tiếp theo, chúng ta cùng tìm hiểu rõ hơn về công tác này.
3 Mục đích và các quy định trong cấp phép xây dựng
3.1 Mục đích của cấp phép xây dựng
14
Giới thiệu địa điểm
Chứng chỉ quy hoạch
Lập dự án đầu tư - xây
dựng
Giao đất, cho thuê đất
Xét duyệt
Cấp phép xây
dựng
Kiểm tra xây dựng, hoàn công
Cho phép chuyển
nhượng, cho thuê
Đăng ký cấp giấy
chứng nhận
Quản lý
khai thác
sử dụng
Thanh tra , kiểm tra xử
lý vi phạm
Quản lý
đầu tư xây
dựng
Cấp phép xây dựng tạo điều kiện cho các tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân
được gọi chung là chủ đầu tư thực hiện các công trình nhanh chóng, thuận tiện theo
quy định.
Cấp phép xây dựng tăng cường thực hiện quản lý xây dựng theo quy hoạch
và các quy định của Pháp luật có liên quan; bảo vệ cảnh quan môi trường, bảo tồn
và tôn tạo các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh và các công trình kiến
trúc có giá trị; phát triển kiến trúc mới, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc và sử dụng
hiệu quả đất đai xây dựng công trình.
Cấp phép xây dựng còn làm căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý các
vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công.
3.2 Quy định điều kiện để được cấp phép xây dựng
Một công trình sẽ được cấp phép xây dựng khi có đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất: Phù hợp với quy hoạch chi tiết
Thứ hai : Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
thiết kế đô thị các yêu cầu về an toàn đối với các công trình giao thông, thủy lợi, đê
điều, năng lượng, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử- văn hóa và khu vực bảo vệ các
công trình khác theo quy định của pháp luật.
Thứ ba: Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn
hóa, di tích lịch sử-văn hóa phải đảm bảo mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi
để các lọai xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường.
Thứ tư: Công trình sử chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến các công trình lân
cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước,
thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ.
Thứ năm : Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với các công trình vệ
sinh, kho chứa hóa chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi
trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung
quanh.
15
Thứ sáu: Khi xây dựng cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống tuy
nen ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựng
mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.
Thứ bẩy: Đối với các công trình xây dựng cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có
thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.
Thứ tám: Đối với các công trình xây dựng tạm, việc cấp phép xây dựng phải
tuân theo quy định như sau
Đối với công trình, nhà ở riền lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được
duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về
quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu xâu dựng thì được cấp phép xây dựng tạm với
quy mô công trình không quá 3 tầng ( chiều cao công trình không quá 12m)
Khi giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng thì chủ đầu tư
phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu
tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Việc bồi thường, giải phóng
mặt bằng để thực hiện quy hoach áp dụng theo quy định hiện hành; riêng phần xây
dựng theo giấy phép xây dựng tạm thi không được bồi thường.
Khi xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp phép xây
dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng
mặt bằng
Thứ chín: Lô đất được cấp phép xây dựng công trình phải có kích thước và vị
trí phù hợp với quy hoạch, khoảng cách cách ly vệ sinh và an toàn cho người sử
dụng, không bị úng ngập thường xuyên, không có nguy cơ bị ô nhiễm, cháy nổ, xẩy
ra tai nan giao thông và được xử lý cụ thể như sau:
Đối với lô đất có vị trí nhỏ hơn 15m
2
, có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu
so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m, hoặc những lô đất có kích thước hình học
không đủ điều kiện để xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ( phần diện
16
tích xây dựng công trình có nhiều góc cạnh, tỷ lệ chiều dài, chiều rộng không hợp
lý…) thì không được phép xây dựng.
Đối với các trường hợp còn lại được cấp giáy phép xây dựng nhưng phải
tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt, quy định về kiến trúc, cảnh quan của
khu vực, tiêu chuẩn xây dựng và các quy định của pháp luật có liên quan.
Thứ mười: Đối với các công trình, nhà ở còn lại sau khi giải phóng mặt bằng
để mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, chủ đầu tư có giấy phép hợp pháp,
hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nếu có nhu cầu xây dựng thì được
giải quyết như sau:
Đối với công trình nhà ở không phù hợp quy hoạch xây dựng mà chưa thực
hiện quy hoạch thì được cấp phép xây dựng tạm.
Đối với công trình, nhà ở đã có sẵn từ vị trí cách chân đê 05m đến hết phạm
vi bảo vệ đê thuộc phía đông, thuộc phía sông, lòng sông mà không ảnh hưởng trực
tiếp đến thoát lũ; chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà nếu có nhu cầu cải tạo sửa chữa không mở rộng mặt bằng, được
Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chấp thuận thì được cấp Giấy phép xây
dựng công trình với điều kiện có biện pháp đảm bảo an toàn cho đê điều và phù
hợp với hướng dẫn quản lý quy hoạch kiến trúc của Sở Quy hoạch - Kiến trúc khi
xây dựng công trình, nhà ở tại các vị trí nêu trên.
3.3 Quy định đối tượng trong cấp phép xây dựng
3.3.1 Đối tượng được cấp phép và miễn cấp phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là điều kiện phải có của chủ đầu tư trước khi khởi công
xây dựng công trình , kể cả công trình đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định
thiết kế cơ sở trừ chín loại công trình sau:
Công trình bí mật của Nhà nước: là công trình xây dựng thuộc danh mục bí
mật Nhà nước, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thưo quy định
của pháp luật về bí mật Nhà nước
17
Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp: là công trình phải được xây dựng và
hoàn thành kịp thời, đáp ứng yêu cầu của lệnh khẩn cấp do người có thẩm quyền
ban hành theo pháp luật về tình trạng khẩn cấp, tình huống khẩn cấp và pháp luật
khác có liên quan đến yêu cầu khẩn cấp.
Công trình xây dựng tạm, phục vụ trong thời gian thi công xây dựng công
trình chính bao gồm : công trình tạm của chủ đầu tư và công trình tạm của nhà thầu
nằm trong sơ đồ của tổng mặt bằng công trường xây dựng đã được phê duyệt.
Công trình xây dựng theo tuyến đường không đi qua đô thị nhưng phù hợp
với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, trừ công trừ công trình chỉ lập báo cáo Kinh tế- kỹ thuật.Đối với
loại công trình này , trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải gửi
hồ sơ thiết kế cơ sở đã được thẩm định và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở cho cơ
quan Cấp phép xây dựng để theo dõi quản lý ( đối với trường hợp cơ quan Cấp
phép xây dựng
Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng ( tỷ lệ 1/500) đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay
đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn công trình .
Công trình hạ tầng kỹ thuật có tổng mức đầu tư dưới 07 tỷ đồng thuộc các xã
vùng sâu vũng xa không nằm trong các khu vực bảo tồn di sản văn hóa, di tích lịch
sử văn hóa.
Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm
dân cư tập trung, nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch
xây dựng được duyệt
3.3.2 Đối tượng được cấp phép xây dựng tạm
18
Dự án “ treo”, quy hoạch “ treo” không phải là một cụm từ xa lạ. Thực
tế ở nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng tồn tại khá nhiều các dự án,
các vùng quy hoạch chưa xác định thời gian nghiệm thu. Song song với nó là hàng
loạt những ngôi nhà xuống cấp trầm trọng nhưng không được cấp giấy phép xây
dựng. Để tránh xẩy ra các trường hợp xây dưng trái phép, nhà nước đã có quy định
cho phép các công trình thuộc vùng này được phép xây dựng và được cấp giấy
phép xây dựng tạm. Đó là các công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy
hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chủ đầu tư có giấy tờ
hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất.
Điều kiện đưa ra khi cấp giấy phép xây dựng tạm cho các công trình này đó
là :
Thứ nhất : Quy mô công trình không quá 03 tầng ( chiều cao công trình
không quá 12m)
Thứ hai : Khi thực hiện giải phóng mặt bằng để quy hoạch xây dựng thì Chủ
đầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì được cưỡng chế phá dỡ
và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình; việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng để thực hiện theo quy hoạch áp dụng theo quy định hiện hành,
riêng phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường.
4.Căn cứ để xét cấp phép xây dựng
Để xét cấp phép xây dựng cơ quan cấp phép xây dựng phải dựa vào các căn
cứ sau:
4.1 Hồ sơ xin cấp phép xây dựng
Trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng cho công trình nhà ở và đô thị cần phải
có các loại giấy tờ như sau:
Thứ nhất: Đơn xin cấp phép xây dựng (theo mẫu). Trong trường hợp xin cấp
phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phải
có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.
19
Thứ hai: Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất như sau:
-Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp, kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình mà trong đó
co ghi diện tích đo đạc tạm thời hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của các nghị định : số 60 /CP và số 61/
CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại
đô thị.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở
và các công trình khác của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai.
- Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất để sử dụng vào mục đích làm nhà ở, chuyên dùng, trong quá trình thực hiện các
chính sách về đất đai qua từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa,
Nhà nước Cộng hòa Xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, mà người được giao đất, thuê đất
vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp khiếu kiện.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất ở mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp gồm:
Bằng Khoán điền thổ hoặc Trích lục, Trích sao, Bản đồ điền thổ, Bản đồ phân chiếu
thửa, Chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch sang tên tại Văn phòng Trưởng
khế, Ty Điền địa, Nha Trước bạ.
- Giấy tờ thừa kế nhà, đất được UBND phường, xã thị trấn xác nhận về thừa
kế, về đất không có tranh chấp.
20
- Bản án hoặc quyết định của toàn án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có
hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyết định sử
dụng đất ở được UBND cấp phường, xã, thị trấn thẩm tra lô đất đó không có tranh
chấp và được UBND cấp quận, huyện xác nhận kết quả thẩm tra của UBND cấp
phường, xã, thị trấn.
- Giấy tờ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình xã viên
của hợp tác xã trước ngày 28/6/1971, ban hành Nghị quyết số 125/CP của Hội đồng
Chính phủ (nay là Chính phủ) về tăng cường công tác quản lý ruộng đất.
- Giấy tờ về sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư 47/BXD-XDCBDT
ngày 05/08/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ xây dựng
hướng dẫn thực hiện ý kiến thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hoá giá nhà
cấp III, cấp IV tại các đô thị trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến
trước ngày 05/07/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó.
- Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ trên, nhưng được
UBND cấp phường, xã, thị trấn kiểm tra là đất đó đang sử dụng không có tranh
chấp ( thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và được UBND cấp quận,
huyện, xác nhận kết quả thẩm tra của UBND cấp phường, xã, thị trấn ( thời gian
xác nhận không quá 7 ngày làm việc) theo hướng dẫn số 6471/2002/HD-SDCNĐ
ngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên Môi
trường và Nhà đất Hà Nội) thì cũng được xét cấp Giấy phép xây dựng. Hộ gia đình
chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có thể chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của Pháp luật.
Kèm theo bản sao có thị thực một trong các loại giấy tờ trên là Trích lục bản
đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất.
Thứ ba : Hai bộ hồ sơ thiết kế công trình:
21
- Đối với nhà ở, công trình công nghiệp, dân dụng, công cộng, công trình của
các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế, bản vẽ thiết kế gồm: Tổng mặt bằng thi
công trên lô đất( tỷ lệ 1/500 -1/200) kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Mặt bằng các
tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình( tỷ lệ 1/100 -1/200); mặt bằng móng ( tỷ
lệ 1/100 - 1/200), mặt cắt móng (tỷ lệ 1/50) kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước
mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện ( tỷ lệ 1/100 -1/200)
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật như đường xá, đường dây tải điện, các
tuyến cấp thoát nước, dẫn khí… bản vẽ gồm: Sơ đồ vị trí công trình; mặt bằng tổng
thể công trình ( tỷ lệ 1/500- 1/5000); các mặt cắt ngang chủ yếu ( tỷ lệ 1/20 -1/50)
- Đối với công trình tôn giáo, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh,
tượng đài, tranh hoành tráng, bản vẽ gồm: sơ đồ vị trí công trình; tổng mặt bằng
công trình ( tỷ lệ 1/200 -1/500); các mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình ( tỷ lệ
1/50 -1/100); mặt bừng móng( tỷ lệ 1/00- 1/200) và mặt cắt móng( tỷ lệ 1/50).
- Riêng đối với hồ sơ xin cấp phép Giấy phép xây dựng cho các công trình
thuộc dự án đã có thiết kế cơ sở được thẩm định. Chủ đầu tư có thể xin phép cho
một công trình , một lần cho nhiều công trình hoặc một lần cho tất cả các công trình
đã thuộc dự án
Đối với trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng cho một công trình hồ sơ
gồm có: đơn xin cấp phép xây dựng ( phụ lục 2); Bản sao công chứng hoặc chứng
thực giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;hồ sơ thiết kế cơ sở
đã được thẩm định và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở ( đối với trường hợp cơ quan
cấp phép xây dựng đồng thời là cơ sở thẩm định thiết kế cơ sở xây dựng công trình
đó thì chủ đầu tư chỉ phải gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở)
Đối với trường hợp xin cấp Giấy phép một lần cho nhiều công trình hoặc một
lần cho tất cả các công trình thuộc dự án hồ sơ gồm có: một đơn xin cấp phép xây
dựng (theo mẫu phụ lục 2a), bản sao công chứng hoặc chứng thực giấy tờ về quyền
22
sử dụng đất theo quy định của pháp luật , hồ sơ thiết kế cơ sở đã được thẩm định và
kết quả thẩm định thiết kế cơ sở .
4.2 Quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt , các văn bản thỏa thuận chuyên ngành của các cơ quan liên quan
Khi xét cấp phép xây dựng trên địa bàn Thành phố nói chung và địa bàn
Quận nói riêng, cơ quan cấp phép chủ yếu dựa vào bản quy hoạch chi tiết 1/2000.
Ngoài ra, còn dựa vào bản quy hoạch chi tiết 1/500 cho từng khu vực, ví dụ như
khu vực phường Trung Liệt quận Đống Đa với bản quy hoạch chi tiết 1/500 theo
quyết định số 151/2002/QĐ- UB
Các văn bản thỏa thuận chuyên ngành áp dụng cho từng trừơng hợp như
công trình tôn giáo, công trình nhà ở riêng lẻ trong vùng bảo tồn di tích lịch sử…;
hợp đồng thuê nhà đối với nhà đi thuê; hợp đồng thuê đất đối với trường hợp xây
dựng trên đất của người sử dụng đất đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất…
4.3 Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, vệ
sinh môi trừơng và các văn bản pháp luật có liên quan
Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc trong họat động xây dựng do
cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành
Tiêu chuẩn xây dựng là quy định về chuẩn mực kỹ thuật, định mức kinh tế -
kỹ thuật, trình tự thực hiện các công việc kỹ thuật, các chỉ tiêu, các chỉ số kỹ thuật
và các chỉ số tự nhiên được cơ quan tổ chức có thẩm quyền ban hành được công
nhận để áp dụng trong hoạt động xây dựng . Tiêu chuẩn xây dựng gồm tiêu chuẩn
bắt buộc áp dụng và tiêu chuẩn khuyến khích áp dụng.
Khi cấp phép xây dựng, cơ quan cấp phép dựa vào thông tin của công trình
trong hồ sơ xin cấp phép, nếu thấy đủ yêu cầu về các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy
phạm kiến trúc, … thì công trình mới có được giấy phép xây dựng
`5.Trình tự thủ tục trong công tác cấp phép xây dựng
5.1 Trình tự thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng
23
Bước 1: Lập hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng
Chủ đầu tư khi có nhu cầu xin phép xây dựng thì liên hệ với bộ phận tiếp
nhận và giải quyết các thủ tục hành chính của Sở Xây dựng Hà Nội hoặc UBND
các quận, huyện, phường, xã, thị trấn. Khi lập hố sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư
phải lập đầy đủ theo quy định của Nhà nước. Tùy theo từng loại công trình, hồ sơ
được gửi đến các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tương ứng với
loại công trình đó.
Bước hai: Tiếp nhận, phân lọai hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng
Cơ quan Cấp phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán bộ có đủ năng lực, chuyên
môn để tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng, kiểm tra nội dung và quy
cách hồ sơ, phân loại ghi vào sổ theo dõi.
Khi nhận đủ hồ sơ theo quy định, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số hồ sơ
vào giấy biên nhận, có chữ ký của người nộp, người tiếp nhận hồ sơ và có ngỳa hẹn
nhận kết quả . Biên nhận hồ sơ lập thành hai bản, một bản giao cho chủ đầu tư còn
một bản giao cho cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.
Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng thì người
tiếp nhận hồ sơ phải trả lời rõ lý do cho người nộp hồ sơ biết.
Trong thời gian tối đa là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, nếu
hồ sơ chưa hoàn chỉnh thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho
người nộp hồ sơ cho biết yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc việc lấy ý kiến của cơ quan
liên quan để phục vụ việc cấp Giấy phép xây dựng theo quy định. Người nộp hồ sơ
có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu bổ sung và
hoàn chỉnh hồ sơ. Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ , thời gian lấy ý kiến của cơ quan liên
quan phục vụ cấp Giấy phép xây dựng không tính vào thời gian cấp Giấy phép xây
dựng.
Bước 3: Thẩm tra hồ sơ, cấp Giấy phép xây dựng và thu phí, lệ phí
24
Căn cứ vào hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, các ý kiến thỏa thuận, chứng
chỉ quy hoạch ( nếu có), quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và các văn bản pháp
luật khác có kiên quan, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng thẩm tra hồ
sơ, kiểm tra thực địa để giải quyết cấp hoặc từ chối cấp Giấy phép xây dựng.Trong
trường hợp cần làm rõ các thông tin liên quan đến các cơ quan khác(công trình tôn
giáo; công trình nhà ở trong khu vực có ảnh hưởng đến đê điều, thoát lũ, công trình
của cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế; công trình di tích lịch sử văn hóa và danh
lam thắng cảnh hoặc công trình, nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực bảo tồn di tích
lịch sử, văn hóa đã xếp hạng; công trình hạ tầng kỹ thuật chuyên ngành; công trình
có nguy cơ cháy nổ; công trình có tác động đến vệ sinh môi trường…) để phục vụ
việc cấp Giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp Giấy phép xây dựng có trách nhiệm
gửi công văn và hồ sơ liên quan đến cơ quan có liên quan để lấy ý kiến.Trong thời
hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn của cơ quan cấp phép xây dựng
xin ý kiến, thông tin liên quan phục vụ việc cấp Giấy phép xây dựng, các tổ chức
được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xây
dựng. Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đồng ý và phải
chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xẩy ra do việc không trả lời hoặc
trả lời chậm trễ.
Giấy phép xây dựng được lập thành 02 bản chính: 01 bản cấp cho Chủ đầu tư
và 01 bản lưu ở cơ quan cấp Giấy phép xây dựng. Trường hợp Giấy phép xây dựng
bị mất, thì chủ đầu tư phải có thông báo cho cơ quan cấp Giấy phép xây dựng biết
để xét cấp lại.
Trước khi giao giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, cơ quan cấp Giấy phép
xây dựng thu lệ phí và thu phí xây dựng theo các quy định của bộ tài chính và
UBND Thành phố.
Trên đây là các bước cơ bản của trình tự cấp giấy phép xây dựng. Sau khi
giấy phép xây dựng được cấp, cơ quan cấp phép xây dựng phải tổ chức lưu trữ hồ
25