Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước
ta.
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và cùng với quá trình chuyển đổi
của nền kinh tế xã hội, nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và
2003, đã thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý. Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn
chế đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.
Và Nhà nước cũng quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài
sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản, quy định về hợp đồng dân sự
mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định về hợp đồng chuyển
nhượng, chuyển đổi và cho thuê quyền sử dụng đất….Đó là những quy định giao
dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng khác, tạo hành lang
pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nâng cao
hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua
0việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài
chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng
lớp nhân dân. Thị trường bất động sản là loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến
động khi có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, chính sách…Để thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước thì sự can thiệp của nhà
nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có như vậy thì thị trường bất động
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
11
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
sản mới đi đúng hướng của nó và do vậy Nhà nước điều khiển được sự phát triển
của nền kinh tế xã hội của đất nước theo một chiến lược đã định cho tương lai.
Thị trường bất động sản khi được giải quyết một cách hợp lý thì không
những tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng
đất, một mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá này mà thị trường bất
động sản cùng với các thị trường lao động, thị trường vốn và các thị trường khác
còn thúc đẩy sự phát triển một cách vững chắc nền kinh tế và do đó dần xây dung
được đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã Hội
Chủ Nghĩa.
Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp
thiết và đặc biệt đối với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay,nhằm góp
phần giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực, những nảy sinh trong quá
trình thực hiện phát triển nền kinh tế và mặt khác góp phần cho công tác định
hướng phát triển thị trường bất động sản. Từ nhu cầu thực tế này tôi thực hiện đề
tài :
“Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay”
Mục đích của đề tài:
- Tìm hiểu thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta hiện
nay, tìm ra một số tồn tại, hạn chế của thị trường này.
- Đưa ra một số giải pháp nhằm làm cho thị trường bất động sản phát triển
lành mạnh và có sự kiểm soát của Nhà nước.
Yêu cầu của đề tài:
- Tìm ra các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản.
- Phân tích thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị
trường bất động sản như các Luật, Nghị định của chính phủ, Quyết định, Thông
tư liên quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất
động sản.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
22
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích các tài liệu thu thập được
có liên quan với hiện trạng thị trường bất động sản, qua đó phân tích, tổng hợp
và đánh giá thông tin từ đó đối chiếu với thực tế.
Cấu trúc đề tài:
 Lời mở đầu
 Chương 1: Khái quát về thị trường bất động sản
 Chương 2: Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam
 Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
33
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, VAI TRÒ, ĐẶC TÍNH BẤT ĐỘNG SẢN
Trên thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản song
có một quan điểm được các nhà luật học quan niệm tương đối thống nhất. Đó là:
Bất động sản (BĐS) là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được
và ở Việt Nam thì:
Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất động
sản là tài sản không di dời được bao gồm :
- Đất đai.
- Nhà ở.
- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với
nhà ở.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai,
vật kiến trúc trên đất, thứ gắn liền với đất đai.
Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng: Đất đai là điều kiện vật chất
để con người tồn tại và tái sản xuất. Và nhà ở là không gian cho con người để ở,
sinh hoạt, sản xuất…Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không chỉ là nguồn
tài nguyên lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế…
Bất động sản có những đặc tính như:
Có vị trí cố định: không di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ỏ
nơi nó toạ lạc và làm cho giá cả ở mỗi nơi mỗi lúc một khác nhau.
Có tính lâu bền, trong đó cần phân biệt ba loại tuổi thọ của bất động
sản:
- Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
44
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
- Tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ của vật liệu xây dựng.
- Tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng công
trình.
Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý bởi trong
những trường hợp chất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải phá đi xây dựng
công trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng mới.
Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của
người sử dụng nó.
Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn cây.
Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do điều kiện không
gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau.
Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn
lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới để điều chỉnh
các quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng, giao
dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối đó là:
quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Việc phát huy những mặt
tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để có lợi cho quốc kế
dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ, phương thức quản lý
của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi
dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình một cách cao nhất.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể sinh
lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau. Vấn đề này trước hết phải được giải quyết
bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để
vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước mắt và lâu
dài…Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng các bất
động sản.
Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá
trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
55
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài
sản này.
Riêng đất đai thì đặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính
của nó, đó là có vị trí cố định, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử
dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đất đai gắn liền với lãnh
thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia.
1.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH CỦA NÓ
1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tại một
khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá
trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữa người mua và
người bán bất động sản theo quy luật thị trường.
Có 4 cách phân loại:
- Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C.
- Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị
trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp…
- Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua
bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất động
sản.
- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập
thị trường:
+) Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai).
+) Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
66
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
+) Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã
mua hoặc cho thuê còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương
nghiệp hay công nghiệp.
1.2.2. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản.
Với bất kỳ một loại thị trường nào thì đều có ba yếu tố cấu thành là : khách
thể, chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các yếu tố đó
được biểu hiện như sau:
- Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử
dụng đất: Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ”. Pháp luật ở nước ta cũng cho
phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”. Khi đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ
vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, các chủ
thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng
đất. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…”.
Như vậy chủ thể thị trường bất động sản cũng bao gồm Nhà nước và với vai trò
đặc biệt của Nhà nước trong các giao dịch về bất động sản có thể thấy Nhà nước
là chủ thể đặc biệt của thị trường.
Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp tham gia
các giao dịch trên thị trường bất động sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và
Nhà nước trong đó các chủ thể này vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng
vai trò bán bất động sản. Những chủ thể này được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường bất động sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có
quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định có hay không tham gia các giao dịch
trên thị trường bất động sản. Khi tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
77
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người bán
được bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt
hành chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo
đảm.
Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định quyền chung của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
1. Được cấp GCNQSDĐ;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp
pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp
của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2. Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật;
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
88
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất;
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn
sử dụng đất.
- Khách thể: Khách thể của thị trường bất động sản là đối tượng giao dịch
giữa 2 bên cung- cầu, là bất động sản hàng hoá trong đó quyền sử dụng đất đóng
vai trò trung tâm. Khách thể của thị trường bất động sản là yếu tố cơ bản để định
danh thị trường và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường,
khách thể của thị trường bất động sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các
chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là hàng hoá bất động sản, đối với
những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản về ý
nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách thể của thị trường là đất đai đã
được thương phẩm hoá. Còn ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các
giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản là các giao dịch về bất động sản
nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó khách thể của thị
trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của nó, mà là quyền
sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dời được trong không
gian, các tài sản khác gắn liền với đất được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử
dụng đất là yếu tố trung tâm của bất động sản. Và như vậy quyền sử dụng đất là
khách thể trung tâm của thị trường bất động sản.
- Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về
bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của
các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng, là thành phần không thể
thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường,
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
99
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
môi giới trung gian có thể có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung
bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cầu bất động sản, hình thức
môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan
hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, cơ quan xét xử và
trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể sau giao dịch …trong đó giá
cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả.
Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn biểu hiện một số vấn đề cụ thể như
sau:
1. Quyền của người bán được bán bất động sản và người mua được tự do
mua bất động sản.
2. Biện pháp để người mua và người bán tìm đến nhau theo một cơ chế
thông báo, quảng cáo việc bán bất động sản.
3. Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán bằng văn bản viết
hoặc một số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà người bán
và người mua có thể thực hiện được.
4. Tự thoả thuận giá bán không có sự can thiệp của bên ngoài.
5. Biện pháp thu thập thông tin về bất động sản thường lấy tin ở cơ quan
đăng ký bất động sản. Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của
người bán; Tất cả những hạn chế về quyền sở hữu hoặc về quyền sử dụng bất
động sản và hưởng lợi về bất động sản đối với người mua; Tất cả nghĩa vụ về tài
chính của người bán (liên quan đến bất động sản đó) chưa giải quyết trước khi
bán trở thành nghĩa vụ của người mua, khi mua bán thường phải xem xét người
bán đã trả bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu ( VD: thuế đất ) để người mua khấu trừ
trả cho người bán; Kế hoạch của nhà nước trong tương lai tác động đến bất động
sản đó, trước hết là đối với đất đai.
6. Biện pháp để người bán đảm bảo quyền giao bất động sản cho người
mua nói chung là phải kê khai đăng ký bất động sản ở nơi đăng ký công cộng
(trước hết là việc đăng ký đất đai).
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1010
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
7. Quyền bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và
xét duyệt hành chính.
8. Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ
những mối đe doạ đến quyền đó. Nói chung là phải đăng ký công khai hoặc tuân
theo thủ tục thông dụng.
9. Quyền người mua được vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm.
10. Người vay và cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua
kiểm soát hành chính.
11. Biện pháp bảo đảm thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợ
không bị mất một quyền lợi liên quan đến bất động sản đã thế chấp do bất động
sản đó trước đây đã bán và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo hay không.
Điều này có thể phát hiện ra khi đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng .
12. Quyền chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ, nói
chung bao gồm quyền chủ nợ được công khai phát mại để thanh toán nợ.
13. Đảm bảo nhà nước thu được đầy đủ thuế mua bán bất động sản nói
chung và thuế chuyển quyền sử dụng đất riêng, kịp thời hiệu chỉnh số hiệu thuế
thu được. Nói chung khi mua bán bất động sản phải xem xét bên mua và bán đã
nộp đủ thuế chưa trước khi đăng ký xác nhận.
1.2.3. Sự vân động của thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản nó thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải
quyết về lợi ích giữa người mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi
phối bởi các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng. Thị
tường bất động sản mang tính khu vực do bất động sản là cố định, tức là bất
động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá
cả tương ứng với khu vực đó. Cần có dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ
cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua
và người bán bất động sản. Dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền do
sự tự do cạnh tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn.
Thị trường bất động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1111
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
bán, song gía trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều
so với động sản.
Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởi các
yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác động này là tất yếu mang tính quy luật
(quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh).
Quy luật giá trị:
Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thị
trường, nó tự phát và điều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và
quan hệ cung cầu. Nó cung cấp thông tin cho nhà nước để điều tiết vĩ mô nhằm
cân bằng cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản được bình ổn, giảm bớt
những cơn sốt giả tạo về đất nói riêng và bất động sản nói chung. Gía cả ở đây
được hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá cho thuê).
Quy luật cung cầu:
Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra của
bên bán và sức mua bất động sản của bên mua. Nó thường xuyên mâu thuẫn trên
4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian. Khắc phục được mâu thuẫn này
thì cung cầu được cân bằng. Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làm cho giá cả sát
với giá trị. Quan hệ cung cầu luôn biến động, sự cân bằng chỉ là tương đối, còn
mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, do vậy muốn cung đủ cầu thì phải
có thời gian và điều kiện để tạo ra lượng bất động sản cần thiết. Về mặt lý
thuyết, nếu người kinh doanh bất động sản có đủ lượng hàng hoá bán ra, nắm
chắc được yêu cầu của người sử dụng và khả năng toán của họ thì hiện tượng
mất cân bằng sẽ được khắc phục.
Quy luật cạnh tranh:
Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của lợi ích thị
trường, trong đó có ba loại hình: là cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên bán,
cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh giữa các đối tượng mua
và bán.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1212
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố như: thông
tin phải đầy đủ, chính xác, thông suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải có quyền cạnh
tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh và phải chống
độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp.
1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
NỀN KINH TẾ.
Thị trường bất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của toàn bộ hệ
thống mà rõ nhất là thị trường xây dựng và tiền tệ. Thị trường bất động sản còn
thu hút một lực lượng lao động khá lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng
thời tạo việc làm cho thị trường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai
thị trường này thu hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách. Có thể khẳng
định thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc thực hiện các kế
hoạch phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, góp phần đắc lực vào sự
nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước.
Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sở
hữu từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy luôn tạo ra một
khối lượng hàng hoá luân chuyển cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường bất
động sản luôn luôn phong phú.
Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện sản xuất của
hàng hoá, người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu
tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá để đem ra thị trường. Người
mua có nhu cầu lại thông qua thị trường để có loại hàng hoá đó.
Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất
lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả tài nguyên đất. Thị trường nói chung,
bất động sản nói riêng chịu sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố cơ bản: cung -
cầu, giá cả, cạnh tranh. Sự tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận
động của các yếu tố nói trên, nó không tách rời nhau. Điều đó làm thúc đẩy các
doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý, thực
hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng xuất lao động, hạ giá thành và
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1313
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại
lợi nhuận cao.
Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi
mới quản lí đất đai, nhà ở và các cơ sở kinh tế, xã hội khác. Thị trường bất động
sản được hình thành và góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị
trường khác trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua thị trường bất động sản, nhà
nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật cũng như tổ chức quản lý tạo điều
kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh
doanh phi pháp, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh
doanh bất động sản đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta.
Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xác thực,
quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được mở rộng, nâng cao
năng lực kinh doanh và tăng cường quản lí thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn
của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng như vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công
nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chức kinh doanh,
từ đó góp phần phát triển tốt nền kinh tế.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1414
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM
2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Từ cách mạng tháng tám năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền Bắc thị
trường bất động sản vẫn diễn ra, tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động nên các giao
dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu như ít xuất hiện. Thời kỳ sau
năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc doanh và kinh tế
hợp tác xã thì thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô
không lớn, chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở. Giai đoạn từ sau
1975 đến 1980, ở Miền Nam thực hiện cải cách nông nghiệp, cải tạo công thương
nghiệp tư bản tư doanh, về mức độ hai miền còn khác nhau song thị trường bất
động sản vẫn chưa hình thành và phát triển.
Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở nước ta thuộc sở hữu
tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạt
động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách
bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư
doanh ở miền Bắc, đất đai bất động sản đã được phân phối lại, các giao dịch mua
bán, thuê mướn, cầm cố đất đai vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, cách thức và
thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn… được thực hiện theo truyền thống
tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và và tự
thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao
dịch bất động sản, nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ
giao dịch mua, bán, thuê, mướn bất động sản, vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản trong giai
đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng, một số địa phương theo yêu
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1515
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
cầu thực tế, chưa có khung pháp luật cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện
các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông tin thị trường bất động
sản.
2.1.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến nay
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm mua
bán đất đai, do vậy Nhà nước không ban hành hệ thống văn bản Pháp luật cho thị
trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng
đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao
cho khu vực kinh tế nhà nước và hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch về mua bán
đất đai, thuê mướn, cầm cố từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa
nhận. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế xã hội cảu
đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây
dựng và phát triển sản xuất công nghiệp, thương mạ, dịch vụ… thuộc các thành
phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu về giao dịch đất đai đặt ra. Hiện tượng
mua bán đất, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào
những năm 1991-1993, với hình thức mua nhà ở sử dụng đất ở gắn với nhà ở vì
Điều 17 luật đất đai 1988 đã cho phép “Người được thừa kế nhà ở hoặc người
người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cở
quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nàh ở thì được
quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp
thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến, làm xáo trộn những quan
hệ về đất đai theo quy định của pháp luật. Tình trạng giao đất không đúng thẩm
quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành, các khu vực ven
đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ …và các vụ
khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và phát triển.
2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là sự tự
phát, hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp được phát triển
đến sôi động, không được pháp luật quy định, ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1616
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
hội, mặc dù Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán và lấn chiếm đất trái phép và điều 5 Luật đất đai
1988 qui định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô
dưới mọi hình thức”.
Mặc dù hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng
trong suốt thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 thị trường ngầm đất
đai trong thị trường bất động sản ngày càng sôi động và gia tăng, các giao dịch
mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác
nhau, giao dịch thuê mướn, góp vốn, thế chấp đã xuất hiện. Từ sau pháp lệnh nhà
ở và nhất là sau luật đất đai 1993, thị trường bất động sản ở nước ta đã được
khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển, cho đến nay thị trường bất động
sản đã diễn ra rất phức tạp với tốc độ nhanh chóng và vô vùng sôi động ở đô thị.
Có thể nói cùng với sự phát triển mạnh mẽ và vững chắc của toàn bộ nền
kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của một quá trình
xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như hôm nay, cho dù
chưa phải là một thị trường hoàn hảo.
2.3. VAI TRÒ CỦA CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
Nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa
đòi hỏi phải đổi mới công tác quản lý thị trường bất động sản trong đó quan
trọng nhất là những thay đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với xu thế “mở cửa”
và “hội nhập” của nền kinh tế đất nước.
Việc phát triển, đổi mới chính sách pháp luật đất đai và việc mở rộng
quyền cho người sử dụng đất nói riêng là một tất yếu của tiến trình phát triển nền
kinh tế xã hội của nước ta hiện nay, nó phù hợp với nguyện vọng của nhân dân
vừa có ý nghĩa thực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa học. Các chính sách pháp luật
đất đai đóng vai trò ngày càng quan trọng, là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản
lý quỹ đất và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá này. Điều đó
được thể hiện thông qua các mặt chủ yếu sau đây:
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1717
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
Thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng
Qua các giai đoạn, thời kỳ phát triển khác nhau, nhiều văn bản pháp luật
về đất đai đã được ban hành, sửa đổi, bổ sung mặc dù chưa đáp ứng kịp thời
toàn bộ yêu cầu của thực tế đã đóng vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế trong đó “
Quyền sử dụng đất đã bước đầu trở thành một nguồn vốn để nhà nước và nhân
dân đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh. Thị trường bất động sản tuy còn sơ
khai nhưng đã thu hút được lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất kinh doanh phát triển, cải
thiện điều kiện về nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị”.
Tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản
Để phát triển thị trường bất động sản nhất thiết phải có khung pháp lý
đồng bộ, hoàn thiện. Những ghi nhận trong Hiến pháp 1992, Pháp lệnh nhà ở,
Luật đất đai và những văn bản pháp luật khác đã tạo điều kiện cho sự ra đời,
phát triển của thị trường bất động sản; tạo môi trường thuận lợi cho các chủ thể
thực hiện các giao dịch trong thị trường bất động sản. Luật đất đai 2003 tăng
thêm các quyền năng cho chủ thể khi tham gia vào thị trường bất động sản gắn
với nghĩa vụ của các chủ thể đó . Điều đó không những không ảnh hưởng tới chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai mà còn có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Từ năm 1988 đến nay đã có 5 đạo Luật đất đai đã được ban hành, đó là:
Luật đất đai 1988; 1993; 1998; 2001; 2003. Những nội dung được sửa đổi, bổ
sung, thay thế qua 5 đạo luật đất đai nói trên đều xoay quanh một số tiêu chí chủ
yếu là:
- Bảo đảm cho việc quản lý- sử dụng có hiệu quả ngày càng cao tiềm năng đất đai
đồng thời bảo vệ được vốn đất quốc gia.
- Phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
- Vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích
chung của xã hội.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1818